EBITDA degli hotel: come calcolarlo e migliorare la redditività operativa

Chiavi di lettura

• L'utile prima degli interessi, delle imposte, del deprezzamento e dell'ammortamento (EBITDA) è un indicatore chiave della redditività operativa di un hotel che esclude gli effetti finanziari e della contabilità per mostrare la performance sottostante.
• Utilizzato per la valutazione e il confronto tra diverse proprietà, si calcola aggiungendo al reddito netto gli interessi, le imposte, il deprezzamento e l’ammortamento.
• Gli hotel migliorano l'EBITDA grazie alle prenotazioni dirette, all'ottimizzazione della manodopera, ai ricavi accessori e alla tariffazione dinamica, il tutto supportato da tecnologie di integrazione e sistemi di monitoraggio delle prestazioni in tempo reale.

Cosa distingue un hotel che riesce a sopravvivere a un trimestre fiacco da uno che invece ne esce rafforzato? Il più delle volte, la risposta si riduce a un’unica metrica chiave: l’EBITDA. Per i direttori finanziari (CFO), i general manager e i responsabili finanziari degli hotel, capire l’EBITDA del settore alberghiero fa la differenza tra limitarsi a reagire ai risultati finanziari e influenzarli attivamente.

Eppure molti hotel tengono sotto stretta osservazione i ricavi, perdendo però di vista ciò che effettivamente incide sull’EBITDA. Questo divario è importante perché il tuo margine EBITDA riflette ogni decisione presa in materia di prezzi, manodopera, distribuzione e ricavi accessori, non solo l’occupazione.

In questo articolo, su', parleremo della formula dell'EBITDA, dei benchmark del settore, dei fattori che influenzano i margini e delle strategie collaudate per migliorare i margini operativi degli hotel.

Cos’è l’EBITDA di un hotel?

L'EBITDA di un hotel è l'utile operativo di una proprietà', calcolato sottraendo interessi, imposte, ammortamenti e svalutazioni dall'utile netto, per isolare ciò che l'azienda guadagna esclusivamente dalle operazioni principali.

Ti offre una visione chiara dei risultati, che non è'distorta da decisioni finanziarie o da trattamenti di contabilità. Di solito sorgono due domande: perché gli albergatori lo considerano più importante di altre metriche e perché è diventato il dato più seguito nella finanza alberghiera?

Perché gli albergatori tengono d’occhio l’EBITDA

Gli albergatori tengono d’occhio l’EBITDA perché questo indicatore separa la performance operativa dalle variabili che sfuggono al controllo del management'. Gli oneri finanziari, le modalità fiscali e i metodi di ammortamento variano notevolmente a seconda dei modelli di proprietà, rendendo l'utile netto una metrica inaffidabile per confrontare le proprietà o valutare le prestazioni di un team di gestione.

Perché l'EBITDA è la metricà di redditività più seguita

L'EBITDA è diventato la metrica di redditività di riferimento nel settore finanziario alberghiero, poiché rispecchia il modo in cui investitori, finanziatori e partner di marca valutano una proprietà. È alla base dei multipli di valutazione, influenza le valutazioni sulla capacità di servizio del debito e funge da parametro di riferimento comune nelle trattative sui contratti di gestione.

Come calcolare l'EBITDA di un hotel: formula ed esempio

Per calcolare l'EBITDA di un hotel si parte dall'utile netto e si procede a ritroso, aggiungendo i costi che non rientrano nelle operazioni principali. La formula (EBITDA = utile netto + interesse + imposte + ammortamenti) si articola in tre fasi, ognuna delle quali si basa su quella precedente.

Passo 1: Parti dall'utile netto

• L'utile netto è il profitto finale che rimane dopo aver dedotto tutte le spese, le imposte e gli interessi dai ricavi totali.

Fase 2: Aggiungi gli interessi e le imposte

• Gli interessi passivi riflettono i costi di finanziamento legati ai prestiti o ai debiti relativi alla proprietà
• Le imposte includono gli oneri fiscali locali, statali e federali relativi all'imposta sul reddito registrati nel periodo

Fase 3: Aggiungi nuovamente gli ammortamenti e le svalutazioni

• L’ammortamento rappresenta la graduale riduzione di valore dei beni materiali come mobili, arredi e attrezzature
• L'ammortamento copre la svalutazione delle attività immateriali, come i contratti di franchising o le licenze di marchio

Esempio con un modello di conto economico di un hotel

Per vedere come funziona la formula, prendiamo ad esempio un hotel di lusso da 150 camere con i seguenti dati:

• Utile netto: 1.200.000 dollari
• Interesse: 300.000 dollari
• Tasse: 250.000 dollari
• Ammortamento: 400.000 $
• Ammortamento: 50.000 $

L'EBITDA dell'hotel sarebbe di 2.200.000 dollari

Spiegazione dei margini EBITDA ed EBITDAR

Il margine EBITDA indica l'utile operativo espresso in percentuale sui ricavi totali, consentendo di confrontare le prestazioni tra strutture di diverse dimensioni. La formula è:

Margine EBITDA = (EBITDA / Ricavi totali) × 100

Se l'hotel di cui sopra generasse 8.000.000 di dollari di ricavi totali, il suo margine EBITDA sarebbe del 27,5%.L’utile prima di interessi, imposte, deprezzamento, ammortamenti e canoni di locazione (EBITDAR) va oltre, aggiungendo i costi relativi ai canoni di locazione e ai contratti di leasing, fornendo così alle strutture in locazione e in franchising un quadro più accurato dell’efficienza operativa. La formula è:

EBITDAR = EBITDA + Costi di affitto e leasing

EBITDA vs. EBITDAR: quando i costi di affitto e di leasing contano

Per gli hotel di proprietà, l’EBITDA riflette accuratamente i risultati operativi. Ma quando si considerano anche i costi di affitto e di leasing, un'altra metrica offre un quadro più completo della situazione. La tabella qui sotto mostra un confronto tra le due metriche in base ai fattori più importanti.

EBITDA, GOP e utile netto nel settore alberghiero

La gestione finanziaria di un hotel si basa su diverse metriche di redditività, ognuna delle quali misura le prestazioni da una prospettiva diversa.

Principali differenze tra EBITDA, GOP e utile netto:

Ogni metrica ha uno scopo ben preciso, a seconda di chi valuta le prestazioni e per quale motivo. La tabella qui sotto ti spiega quando usare ciascuna di queste opzioni.

Per avere un quadro più completo dell'efficienza dei ricavi, abbinare queste metriche all'Utile operativo lordo per camera disponibile (GOPPAR) aggiunge una dimensione "per camera" che i soli dati assoluti non riescono a fornire.

Casi d'uso, limiti e alternative dell'EBITDA

L'EBITDA è uno strumento molto utile per valutare le prestazioni di un hotel, ma, come ogni metrica, il suo valore dipende interamente da come e quando viene utilizzato.

Quando l'EBITDA è la metrica giusta da usare

L'EBITDA è particolarmente utile quando l'obiettivo è confrontare le prestazioni operative tra diverse proprietà senza che i dati siano influenzati da strutture finanziarie, giurisdizioni fiscali o piani di ammortamento diversi.

Questo livella le condizioni tra una proprietà di proprietà e una in leasing, oppure tra una proprietà affiliata a un marchio e una indipendente.

Casi d'uso: report agli investitori, analisi comparativa dei marchi e fusioni e acquisizioni (M&A)

In pratica, l’EBITDA è al centro delle seguenti discussioni cruciali nel settore finanziario alberghiero:

• Gli investitori lo usano per valutare se una proprietà genera un flusso di cassa operativo sufficiente a coprire gli interessi sul debito e garantire un rendimento.
• I partner di marca e le società di gestione lo utilizzano per confrontare le prestazioni con le medie del portafoglio durante le revisioni dei contratti.
• Nelle fusioni e acquisizioni, l’EBITDA è alla base dei multipli di valutazione; gli acquirenti applicano un multiplo standard del settore all’EBITDA per ottenere un valore indicativo dell’asset.

L'interesse per gli immobili alberghieri sta crescendo. Secondo il report “Global Hotel Capital Flows” di CBRE'relativo all’intero anno 2024, nel 2024 gli investimenti alberghieri transfrontalieri a livello globale sono cresciuti del 54% su base annua, facendo aumentare del 16% il volume totale delle transazioni nel settore alberghiero: un livello di attività che rende più importante che mai una posizione EBITDA ben documentata.

Limiti: distorsioni legate a affitti, leasing e spese in conto capitale

L'EBITDA presenta dei veri e propri punti ciechi. Non includono i costi di affitto e di leasing, che, nel caso delle strutture in locazione, possono rappresentare un peso notevole sulla redditività effettiva. Inoltre, non tiene conto delle spese in conto capitale, il che significa che due strutture con valori di EBITDA identici potrebbero avere esigenze di reinvestimento molto diverse.

Un hotel che rimanda gli interventi di manutenzione per proteggere il proprio margine EBITDA non sta andando bene come quel dato lascerebbe intendere.

Alternative: GOP, GOPPAR ed EBITDAR

Quando i limiti dell’EBITDA'diventano rilevanti, le seguenti alternative offrono un quadro più completo:

• Il GOP garantisce l'efficienza a livello dipartimentale e delle operazioni senza che la struttura proprietaria abbia alcuna influenza.
• GOPPAR introduce una dimensione "per camera", rendendo più significativi i confronti tra le diverse proprietà.
• L'EBITDAR tiene conto dei costi di affitto e di locazione, il che lo rende la metrica preferita per le proprietà in locazione e in franchising.

Errori comuni che gli hotel commettono nel monitoraggio dell'EBITDA

La maggior parte degli errori relativi all'EBITDA deriva da definizioni incoerenti piuttosto che da errori di calcolo. A prima vista i numeri sembrano corretti, ma in realtà mettono a confronto cose diverse.

• Non confondere il GOP con l’EBITDA: il GOP non include le commissioni di gestione e gli oneri fissi, mentre l’EBITDA li include. Considerarli intercambiabili porta a sopravvalutare la redditività controllabile e a creare un disallineamento negli incentivi del team.
• Escludendo i costi di distribuzione nascosti: quando le commissioni vengono detratte dai ricavi delle camere prima che questi arrivino al P&L, il vero costo di ogni canale di prenotazione rimane nascosto e ne conseguono scelte sbagliate sui canali.
• Considerare l’EBITDA come l’unico indicatore di redditività: l’EBITDA non dice nulla sul capitale di cui la tua proprietà ha bisogno per rimanere competitiva. Ignorare il fabbisogno di liquidità necessario per migliorare mobili e attrezzature crea un'immagine distorta della situazione finanziaria.

Questi errori sono facili da correggere standardizzando le definizioni dei dati dei report e applicandole in modo coerente a tutte le strutture e a tutti i periodi di report.

Strategie per migliorare l'EBITDA degli hotel

Per migliorare l'EBITDA di un hotel bisogna effettuare un'azione su tre fronti: ricavi, costi ed efficienza operativa.

Aumenta le prenotazioni dirette e riduci le commissioni

Le prenotazioni dirette ti fanno risparmiare le commissioni delle agenzie di viaggi online (OTA), che di solito vanno dal 15 al 25% per ogni prenotazione. Investire in un motore di prenotazione efficiente, in incentivi fedeltà e in campagne email mirate allontana gli ospiti dai canali di terze parti e tutela il tuo margine.

Ottimizza l'efficienza del personale e quella delle operazioni

Il costo del personale è uno dei prodotti più consistenti nel P&L. di qualsiasi hotel. L'uso di un software di pianificazione, la formazione incrociata del personale e l'automazione delle attività di routine possono ridurre i costi del personale senza compromettere l'Esperienza dell'ospite.

Life House, una società di gestione alberghiera orientata alla tecnologia che gestisce oltre 60 strutture negli Stati Uniti, in Messico e in Canada, si è affidata a Mews per consolidare le operazioni e aumentare la redditività in tutto il proprio portafoglio. Come ha detto Rami Zeidan, fondatore e CEO: "Collaborando con Mews siamo riusciti a massimizzare la redditività per i titolari dei nostri hotel e a ridurre al minimo i loro costi e le difficoltà nelle operazioni."

Sfrutta i ricavi accessori grazie all'upselling

Le offerte di upselling prima dell'arrivo e durante il soggiorno, tra cui pacchetti benessere e upgrade di camera, generano ricavi ad alto margine grazie agli ospiti che si trovano già in struttura.

Usa la tariffazione dinamica per aumentare la tariffa media giornaliera (ADR) e i ricavi per camera disponibile (RevPAR)

Gli strumenti di tariffazione dinamica adeguano le tariffe in tempo reale in base alla domanda, alle tariffe della concorrenza e al booking pace, aumentando sia la tariffa media giornaliera (ADR) che il RevPAR in tutte le stagioni.

Il ruolo della tecnologia nell'ottimizzazione dei margini

La tecnologia è passata dall'essere una semplice funzione di supporto della back office a diventare un fattore determinante per la redditività degli hotel. Sono proprio le seguenti funzionalità, in particolare, a determinare in che misura una proprietà riesca a contenere i costi e a proteggere i margini su larga scala.

Il property management system (PMS) e la business intelligence (BI) come unica fonte di dati finanziari affidabili

Quando le piattaforme PMS e BI sono collegate, ogni decisione finanziaria si basa sugli stessi dati verificati. Ecco'cosa permette questa integrazione:

• Un pannello di Controllo unificato offre ai Revenue Manager e ai General Manager (GM) una panoramica in tempo reale su occupazione, tariffa media giornaliera ed EBITDA, tutto in un unico posto.
• La generazione automatica dei report elimina la necessità di estrarre manualmente i dati, riducendo così gli errori che possono influenzare negativamente le decisioni finanziarie.
• L'analisi delle tendenze aiuta i dirigenti a individuare i flussi di entrate con rendimenti inferiori alle aspettative prima che erodano i margini.

Un'automazione che tutela i margini a livello di operazioni

L'automazione operativa riduce i costi necessari per garantire un servizio costante senza aumentare il personale. Tra le principali applicazioni ci sono:

• Le procedure automatizzate di check-in e check-out riducono i costi del personale alla reception sia nelle ore di punta che in quelle di minor afflusso.
• La pianificazione dinamica dei compiti per il reparto pulizie fa in modo che l’assegnazione del personale sia adeguata all’occupazione effettiva, anziché a turni fissi.
• Gli strumenti integrati per la gestione degli acquisti segnalano le variazioni dei prezzi dei fornitori e attivano avvisi di riordino, tenendo sotto controllo i costi di approvvigionamento.

Ottimizza l'EBITDA del tuo hotel con Mews

Per migliorare l'EBITDA servono decisioni più oculate in materia di ricavi, un controllo operativo più rigoroso e la tecnologia giusta, il tutto in sinergia. Il sistema gestionale per l'ospitalità Mews integra il PMS, il sistema di gestione dei ricavi (RMS) e i pagamenti, offrendoti una visione d'insieme delle prestazioni dell'intera struttura.

Il fulcro del miglioramento dei margini è Mews RMS, che riunisce la gestione dei prezzi, le previsioni e l'analisi delle prestazioni in un unico spazio di lavoro. Ecco's cosa offre:

• La tariffazione dinamica basata sull'intelligenza artificiale si adatta alla domanda in tempo reale 24 ore su 24, 7 giorni su 7.
• La connettività nativa con il PMS garantisce la sincronizzazione istantanea di piani tariffari, restrizioni e disponibilità.
• Le previsioni basate sull'intelligenza artificiale coprono un orizzonte temporale fino a 24 mesi e tengono conto della domanda di mercato, degli eventi e della stagionalità.
• I pannelli di Controllo integrati ti permettono di monitorare il ritiro, la tariffa media giornaliera, RevPAR e l'occupazione senza uscire da Mews.

Sei pronto a migliorare l’EBITDA del tuo hotel'? Prenota una dimostrazione per scoprire come Mews ti aiuta a definire i prezzi in modo più intelligente e ad aumentare i ricavi complessi.