La costruzione di un hotel: guida alla pianificazione, ai costi e alla gestione del progetto

Chiavi di lettura

• La costruzione di un hotel comporta processi di pianificazione, progettazione, autorizzazione e costruzione che richiedono il coordinamento di più parti interessate per garantire il soggiorno dei progetti nel rispetto del budget e delle scadenze.
• Le prime decisioni sulla scelta del sito, sul tipo di progetto, sulla progettazione e sulla conformità alle normative influenzano in modo significativo i costi, le tempistiche e le prestazioni operative a lungo termine.
• L'utilizzo di strumenti di gestione del progetto, di una pianificazione basata sui dati e di una configurazione tecnologica pre-apertura aiuta gli hotel a gestire la complessità, a ridurre i rischi e a prepararsi per un lancio operativo senza problemi.

Cosa separa un progetto alberghiero che apre in tempo e nel rispetto del budget da uno che si blocca prima che il primo ospite effettui il check-in? Il più delle volte, si tratta di un aspetto che dipende da come sono state gettate le basi prima dell'inizio dei lavori.

Il processo di costruzione di un hotel dura anni e coinvolge decine di parti in movimento, dalla selezione del sito alle approvazioni normative, dalla gestione degli appaltatori alla configurazione della tecnologia prima dell'apertura.

Ogni decisione presa in anticipo ha un impatto diretto sui costi, sulle tempistiche e sul buon funzionamento della proprietà fin dal primo giorno. Questo articolo spiega come pianificare, preventivare e supervisionare efficacemente un progetto di costruzione di un hotel, dall'idea iniziale fino al giorno dell'inaugurazione.

Che cos'è la costruzione di un hotel?

La costruzione di un hotel è il processo end-to-end di pianificazione, progettazione e costruzione di una proprietà alberghiera, dalla valutazione iniziale del sito alla preparazione operativa prima dell'apertura.

Si tratta di coordinare più parti interessate, assicurarsi le approvazioni e dirigere il lavoro nelle fasi chiave, come ad esempio:

• Titoli e permessi
• Progettazione architettonica e ingegneristica
• Approvvigionamento e selezione dei fornitori
• Lavoro in loco e sviluppo delle basi
• Costruzione verticale (struttura)
• Installazione di sistemi meccanici, elettrici e idraulici (MEP)
• Conformità alla sicurezza di vita
• Commissione e test
• Certificato di occupazione e preparazione alla riapertura

Tipi di progetti alberghieri

Il tipo di progetto alberghiero che stai portando avanti determina tutto, dall'esposizione ai permessi alla flessibilità di progettazione, fino alle categorie di budget che devi pianificare.

Ecco i quattro principali tipi di progetto da prendere in considerazione:

1. Interni ti dà il pieno controllo della progettazione, ma in genere comporta tempi più lunghi per l'ottenimento dei diritti.

2. I progetti di conversione trasformano una struttura esistente in un hotel, riducendo spesso alcuni costi di costruzione.

3. Redevelopment si concentra sulla ristrutturazione significativa di un alloggio esistente per soddisfare gli standard attuali.

4. Integrazione ad uso misto colloca un hotel all'interno di uno sviluppo più ampio, accanto a spazi residenziali, commerciali o al dettaglio.

Nuovo vs. ristrutturazione

Scegliere tra una nuova costruzione e una ristrutturazione è una delle decisioni più importanti che prenderai nel processo di sviluppo di un hotel.

Ecco come si confrontano i due approcci in base ai fattori chiave di costo e pianificazione:

Il tipo di progetto selezionato imposta il quadro finanziario per tutte le fasi successive, per cui è importante valutare sia i costi a breve termine che le prestazioni operative a lungo termine prima di impegnarsi in un percorso.

Perché la costruzione di un hotel è così complessa ?

La costruzione di un hotel si trova all'incrocio tra lo sviluppo immobiliare, gli standard del marchio, le normative locali e la preparazione operativa. Ogni livello aggiunge costi e tempo e un cambiamento in un'area può rapidamente influenzare tutto il resto.

Terreni e permessi

Assicurarsi il terreno e i permessi è spesso la parte più lunga e imprevedibile del processo. Ecco cosa rende questa fase impegnativa:

• Le autorizzazioni possono richiedere mesi o addirittura anni, a seconda della località e del contesto normativo locale.
• L'incertezza della domanda e i rischi di fattibilità possono ritardare ulteriormente le prime decisioni sull'acquisizione dei terreni.

Requisiti di progettazione

La progettazione di un hotel va ben oltre l'estetica e coinvolge diverse categorie di costo che richiedono un'attenta pianificazione. Ecco cosa copre in genere:

• I costi di sviluppo comprendono i miglioramenti dell'edificio, i costi di ristrutturazione, i mobili e le attrezzature e il capitale di pre-apertura.
• Le decisioni di progettazione prese in anticipo influenzano direttamente l 'esperienza degli ospiti e i costi di gestione a lungo termine.

Regolamenti di conformità

Il rispetto dei requisiti normativi non è negoziabile e deve essere pianificato fin dall'inizio. Ecco cosa tenere a mente:

• I progetti devono essere in linea con i codici energetici, come l'International Energy Conservation Code e l'ASHRAE 90.1.
• Gli standard ADA 2010 per la progettazione accessibile si applicano a tutte le nuove costruzioni alberghiere e devono essere presi in considerazione nella progettazione fin dal primo giorno.

Infrastruttura operativa

La preparazione operativa di un hotel è una categoria di costo pianificata, non è qualcosa da affrontare dopo la fine dei lavori di costruzione. Ecco perché questo livello aggiunge complessità:

• La pre-apertura e il capitale circolante sono voci di bilancio standard che devono essere messe in conto in anticipo.
• L'impostazione della tecnologia, il personale e la progettazione del flusso di lavoro vanno di pari passo con il processo di costruzione fisica.

Fattori che influenzano i costi di costruzione di nuovi hotel

I parametri di riferimento per i costi di costruzione ti forniscono un utile punto di partenza, ma diverse variabili possono far lievitare o diminuire notevolmente il tuo budget a seconda del progetto.

Ecco una panoramica dei fattori chiave di cui tenere conto quando pianifichi il tuo budget:

Fasi chiave della costruzione di un hotel

Ogni progetto di costruzione di un hotel passa attraverso fasi riconoscibili, anche se i dettagli variano per scala e tipologia. Capire cosa succede in ogni fase ti aiuta a prevedere dove vengono prese le decisioni e dove i ritardi tendono ad accumularsi.

• Fase di pianificazione: Molti progetti rimangono in fase di pianificazione per lunghi periodi, con numerose camere in pipeline che hanno ritardato l'avvio dei lavori a causa dell'incertezza sulla fattibilità e sulla domanda che ha influenzato le decisioni iniziali.
• Fase di pre-costruzione: Questa fase definisce in dettaglio l'ambito e il budget del progetto, ponendo le basi per una pianificazione accurata e una gestione dei costi prima dell'inizio della costruzione.
• Fase di costruzione: L'esecuzione del piano di progetto, il coordinamento di più appaltatori e la gestione di tempi e costi rendono questa fase quella a più alto rischio di ritardi e sforamenti di budget.
• Fase post-costruzione: Le ispezioni finali, la conformità normativa e la preparazione operativa assicurano che l'hotel sia completamente pronto per l'apertura.

Come pianificare un progetto di costruzione alberghiera di successo

Una solida pianificazione è ciò che separa i progetti che si aprono rispettando il budget da quelli che non lo fanno. Le decisioni iniziali sulla fattibilità, sul budget e sul sito hanno più peso di quasi tutto ciò che accade durante la costruzione stessa.

• Conduci studi di fattibilità: Conducendo studi di fattibilità all'inizio del progetto, gli hotel ottengono dati preziosi che permettono di capire il successo del progetto e di prendere decisioni sulla portata e sul design.
• Pianifica il budget: Quando crei i primi bilanci, usa i parametri di riferimento per i costi del settore come punto di partenza per le stime delle camere nelle diverse categorie di hotel e assicurati di prevedere una franchigia per i costi imprevisti.
• Considera il branding dell'hotel: Le decisioni sul marchio dell'hotel prese in fase di pianificazione influenzano anche il programma di progettazione, che si ripercuote direttamente sul costo e sul posizionamento sul mercato.
• Seleziona il sito: L'ubicazione è uno dei maggiori fattori di costo nella costruzione di un hotel e le decisioni che prenderai in anticipo influenzeranno il tuo budget in tutte le fasi del progetto.
• Ottieni le approvazioni normative: Le approvazioni normative, tra cui la conformità all'Americans with Disabilities Act (ADA) e ai codici energetici, dovrebbero essere affrontate in fase di progettazione piuttosto che essere trattate come un prodotto da inserire nella lista di controllo.

Che ruolo hanno le compagnie e gli appaltatori di costruzioni alberghiere?

Gli appaltatori non si limitano a costruire. Coordinano la portata di decine di subappaltatori, gestiscono gli obblighi di conformità e si assumono la responsabilità dei costi e delle scadenze fino alla consegna.

• Coordinamento del progetto: Gli appaltatori generali supervisionano la sicurezza e il flusso di lavoro di tutti i subappaltatori nei cantieri condivisi, dirigendo molto più del semplice lavoro di costruzione.
• Esecuzione del progetto: La portata del progetto varia notevolmente a seconda del tipo e della categoria dell'hotel, quindi gli appaltatori devono proporre un'esecuzione adeguata alla categoria piuttosto che un approccio unico.
• Gestione dei costi: I parametri di riferimento dei costi del settore servono come utile check-in da effettuare sulla ragionevolezza delle offerte, anche se le variabili specifiche del progetto hanno la massima influenza sui costi finali.

Sfide comuni nella costruzione di hotel

Anche i progetti alberghieri più accuratamente pianificati incontrano ostacoli che possono incidere sui costi, sulle tempistiche e sulla consegna complessiva.

Ecco una panoramica delle sfide più comuni e dei fattori che le determinano:

Individuare questi rischi in anticipo e prevedere degli imprevisti nel tuo piano è il modo più efficace per mantenere il progetto in linea con i tempi.

Come gli hotel possono prepararsi a operare durante i lavori di costruzione

La preparazione alla pre-apertura procede parallelamente alla costruzione. Le decisioni prese in merito al personale, alla tecnologia e ai flussi di lavoro durante la fase di costruzione influiscono direttamente sul buon esito dell'apertura dell'hotel.

• Pianificazione del personale: Le esigenze di personale variano notevolmente a seconda del reparto, del tipo di proprietà e del livello di servizio, per cui è essenziale pianificare le tempistiche di assunzione e formazione ben prima del giorno di apertura.
• Configurazione della tecnologia: La configurazione del sistema di gestione della proprietà (PMS) e dell'infrastruttura di pagamento durante la costruzione dà al tuo team il tempo di formarsi prima dell'arrivo degli ospiti, riducendo la pressione operativa fin dal primo giorno.
• Flussi di lavoro operativi: Finalizzare le procedure durante la costruzione ti permette di allineare i flussi di lavoro con il layout fisico della proprietà e di individuare eventuali discrepanze prima che diventino problemi reali.
• Test pre-apertura: Testare i percorsi accessibili e le caratteristiche dell'Americans with Disabilities Act (ADA) come parte della lista di controllo pre-apertura riduce il rischio di problemi di conformità durante le ispezioni finali.

Come la tecnologia può migliorare la gestione dei lavori di costruzione degli hotel

La gestione di un grande progetto di costruzione di un hotel comporta molte parti in movimento e la giusta tecnologia rende tutto molto più semplice.

Ecco come gli strumenti giusti possono supportare il tuo progetto, dalla pianificazione alla consegna:

• Strumenti di gestione dei progetti: Le piattaforme digitali di gestione dei progetti aiutano i team a tenere traccia delle attività, a segnalare i ritardi e a far procedere i lavori di più appaltatori senza che le cose vadano perse.
• Monitoraggio del budget: La visibilità del budget in tempo reale riduce l'intervallo tra gli eventi di costo e le decisioni finanziarie, il che è particolarmente importante quando le offerte virano tra le prime stime e i prezzi finali.
• Piattaforme di collaborazione: Gli strumenti di gestione dei documenti riducono i rischi legati al controllo delle versioni della complessa documentazione di progettazione e conformità, mantenendo tutti sulla stessa pagina per tutta la durata della costruzione.
• Pianificazione basata sui dati: L'utilizzo di dati provenienti da progetti analoghi aiuta il tuo team a costruire previsioni di tempi e costi più accurate, riducendo il rischio di sorprese durante l'avanzamento del progetto.

Il futuro della costruzione e dello sviluppo alberghiero

Il modo in cui vengono costruiti gli hotel sta cambiando, e i direttori che si mantengono al passo con questi turni saranno meglio posizionati per gestire i costi e costruire strutture che durino nel tempo.

Ecco uno sguardo alle tendenze che caratterizzano il futuro dell'edilizia alberghiera:

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Mettere a punto la tecnologia prima del giorno dell'inaugurazione è importante quanto qualsiasi altra parte del processo di costruzione. Le decisioni che prendi in merito allo stack tecnologico durante la fase di costruzione influenzano direttamente il funzionamento della tua proprietà fin dal primo giorno.

Mews Il sistema di gestione delle proprietà (PMS), utilizzato da oltre 15.000 strutture in tutto il mondo, è stato costruito per supportare questa preparazione fin dalle fondamenta.

Ecco cosa comprende:

• Gestione centralizzata delle prenotazioni con comunicazioni automatizzate agli ospiti
• Pagamenti integrati che riducono l'attrito della scrivania fin dal momento dell'apertura.
• Check-in e check-out digitali per dare agli ospiti un maggiore controllo del loro soggiorno
• Strumenti di vendite aggiuntive integrati nel flusso di prenotazione per ottenere incassi fin dal primo giorno.
• Accesso a oltre 1.000 integrazioni per costruire uno stack tecnologico che si adatti alle esigenze specifiche della tua proprietà

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