Studio di fattibilità per un hotel: cos’è e come si fa

Chiavi di lettura

• Uno studio di fattibilità alberghiera è una valutazione strutturata e basata su dati concreti che trasforma la domanda di mercato, l'offerta della concorrenza e le ipotesi finanziarie in una previsione pluriennale su cui finanziatori e investitori possono basarsi per prendere decisioni.
• Condurre uno studio prima di procedere con la progettazione, l’ottenimento dei permessi o gli impegni finanziari aiuta i promotori a evitare costosi passi falsi e offre a tutte le parti interessate una base comune e supportata da dati concreti.
• Scegliere il consulente giusto, utilizzare dati di mercato aggiornati e sottoporre le ipotesi finanziarie a stress test: sono questi gli elementi che distinguono gli studi che riescono a ottenere finanziamenti da quelli che non ci riescono.

Una posizione fantastica e una visione chiara possono dare il via a un progetto alberghiero, ma raramente garantiscono i finanziamenti. Ciò che convince finanziatori e investitori è uno studio di fattibilità alberghiera, una valutazione rigorosa e basata su dati concreti che esamina la domanda di mercato, l’offerta della concorrenza, i ricavi previsti e i rischi specifici del sito, per dare alle parti interessate la fiducia necessaria a investire il proprio capitale. Senza di esso, anche il progetto più promettente rimane solo un’idea sulla carta.

In questo articolo, su', saranno coperti tutti gli aspetti, dalla terminologia alla metodologia passo dopo passo, alle fasce di costo, a un esempio di studio di fattibilità per un hotel e a come trasformare i risultati in un piano di sviluppo per un resort.

Cos’è uno studio di fattibilità per un hotel?

Uno studio di fattibilità alberghiera è una valutazione, utile ai fini decisionali, volta a stabilire se un progetto alberghiero sia realizzabile in un determinato mercato e in una specifica ubicazione. Trasforma la domanda, l'offerta della concorrenza, la struttura dei costi e le ipotesi operative in una previsione pluriennale che copre il tasso di occupazione, la tariffa media giornaliera (ADR), i ricavi per camera disponibile (RevPAR), le spese e il flusso di cassa.

Prima di investire, i finanziatori e gli investitori confrontano le loro previsioni con i dati di mercato. I dati di fine anno 2024 di CoStar'vengono reportati come negli Stati Uniti. La tariffa media giornaliera dell'hotel è di 158,67 dollari e il RevPAR è di 99,94 dollari, e proprio il divario tra queste cifre e le tue previsioni sarà il punto su cui si concentrerà maggiormente l'attenzione. Uno studio di fattibilità ben strutturato previene tali pressioni fondando ogni ipotesi su dati di mercato comparabili e verificabili.

Perché gli investitori e i promotori immobiliari hanno come requisito uno studio di fattibilità per un hotel?

Il capitale non viene mai investito basandosi solo sull'istinto. Gli investitori e i promotori immobiliari hanno bisogno di business intelligence verificata prima di approvare i bilanci, ottenere finanziamenti o dare il via ai lavori. Uno studio di fattibilità fornisce loro proprio queste prove, sostituendo le ipotesi con dati in grado di reggere al vaglio di finanziatori, partner e consigli di amministrazione.

In quale fase del ciclo di vita del progetto è necessario?

Uno studio di fattibilità è particolarmente utile prima di investire ingenti somme di denaro. L'ideale è che avvenga dopo la scelta del sito, ma prima della progettazione, dell'ottenimento dei permessi o degli impegni finanziari. Portarlo a termine in anticipo riduce la probabilità di dover apportare costose correzioni di rotta e offre a tutte le parti interessate una base comune e fondata su dati concreti da cui partire per andare avanti.

Studio di fattibilità alberghiera vs. analisi di fattibilità alberghiera vs. report di fattibilità alberghiera

Questi tre termini vengono spesso usati come sinonimi, ma in realtà rappresentano fasi distinte della valutazione. Capire a cosa serve ciascuno di essi ti aiuta a distribuire lo strumento giusto al momento giusto nel tuo progetto.

Di solito è un'analisi di fattibilità a triggerare lo studio, e lo studio porta alla stesura del report. Ogni fase si basa su quella precedente, creando un percorso continuo di prove che va dall’idea iniziale all’impegno di capitale.

Gli elementi chiave di uno studio di fattibilità per un hotel

Uno studio di fattibilità alberghiera si basa su quattro elementi fondamentali, ognuno dei quali risponde a una domanda specifica a cui finanziatori, investitori e promotori immobiliari devono trovare una risposta prima di impegnare il proprio capitale.

1. Analisi di mercato e fattori che determinano la domanda

Questa sezione analizza chi occuperà le tue camere e perché. Analizza le condizioni economiche locali, le abitudini di viaggio, la domanda delle aziende, l'attività turistica e le tendenze stagionali per stabilire se esiste una domanda reale e sostenibile per la tua idea.

2. Valutazione del sito e dell'ubicazione

La posizione influisce direttamente sulle prestazioni. Questa sezione esamina l'accessibilità, la visibilità, la vicinanza ai fattori che generano domanda e qualsiasi aspetto urbanistico o infrastrutturale che potrebbe influire sulla cronologia dello sviluppo o sui costi delle operazioni.

3. Analisi della concorrenza e dell'offerta

Capire la concorrenza è importante tanto quanto capire i tuoi ospiti. Questo strumento individua gli hotel esistenti e quelli in fase di realizzazione, ne confronta le prestazioni e individua dove la tua proprietà può realisticamente conquistare una quota di mercato.

4. Proiezioni finanziarie, ROI e analisi del punto di pareggio

È proprio qui che prende forma la valutazione dell'hotel. I dati relativi alla previsione di occupazione, alla tariffa media giornaliera e al RevPAR vengono utilizzati per le previsioni finanziarie, la modellizzazione delle spese e la definizione delle cronologie di pareggio, fornendo agli investitori un quadro chiaro del potenziale di rendimento.

Come condurre uno studio di fattibilità per un hotel

Per condurre uno studio di fattibilità per un hotel serve un approccio strutturato che parta dall'idea iniziale, passi attraverso l'analisi dei dati concreti e arrivi a una conclusione finanziaria. Ogni fase si basa su quella precedente, assicurando che ogni ipotesi sia supportata dai dati prima di arrivare a un istituto di credito o a un comitato di investimento.

Fase 1: Definire l'idea di base e l'ambito del progetto

Inizia documentando cosa stai realizzando, per chi e perché. Chiarisci il posizionamento del marchio, il numero di camere, il livello di servizio e il profilo ospite a cui ti rivolgi. Senza un concetto ben definito, la ricerca che segue non ha un punto di riferimento preciso.

Fase 2: Raccogli i dati sul mercato e sulla concorrenza

Raccogli dati sui fattori che influenzano la domanda locale, sull’offerta alberghiera esistente e sulle tendenze di andamento del mercato. Tra queste ci sono i report di Smith Travel Research (STR), gli indicatori economici e i contatti diretti con gli enti turistici locali.

Fase 2a: Suddividi la tua clientela potenziale in base al tipo di domanda

Suddividi la domanda prevista per categoria di viaggiatori, includendo i segmenti business, turismo, gruppi e soggiorni prolungati. Ogni segmento si comporta in modo diverso e contribuisce in modo diverso all'occupazione e alla tariffa.

Fase 2b: Analisi dei costi relativi ai dati, al lavoro sul campo e alla consulenza

Metti in conto fin da subito tutte le spese di ricerca, comprese le sottoscrizioni per dati di terze parti, le visite in loco e gli onorari dei consulenti specializzati.

Fase 3: Crea il modello finanziario

Trasforma i risultati della tua analisi di mercato in una proiezione pluriennale che copra l'occupazione, la tariffa media giornaliera, il RevPAR, le spese operative e il flusso di cassa netto.

Fase 4: Verifica degli scenari e test di stress delle ipotesi

Simula gli scenari ottimistici, di base e pessimistici per capire quanto i tuoi rendimenti siano sensibili alle variazioni dell'occupazione o dei costi di costruzione.

Fase 5: Presentare le raccomandazioni alle parti interessate

Racchiudi i risultati in un report chiaro e strutturato che racconti una storia coerente, dalle opportunità di mercato fino al rendimento previsto, fornendo ai responsabili delle decisioni tutto ciò di cui hanno bisogno per agire con sicurezza.

Come scegliere una compagnia specializzata in studi di fattibilità per hotel

Scegliere il partner giusto per lo studio di fattibilità è importante quanto lo studio stesso. L'azienda che scegli determina la qualità dei tuoi dati, la credibilità delle tue proiezioni e il grado di serietà con cui finanziatori e investitori considerano i tuoi risultati.

Le principali società di studi di fattibilità

• Hospitality Valuation Services (HVS), Pannell Kerr Forster (PKF), Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE), Jones Lang LaSalle (JLL) e Xotels sono tra i nomi più noti nel settore dei servizi di valutazione di fattibilità per l'ospitalità, ognuno con una vasta esperienza in diverse classi di asset e aree geografiche.
• I loro report godono di credibilità istituzionale, il che li rende una scelta affidabile quando le decisioni relative a finanziamenti o partnership dipendono dai risultati dello studio'.

Come valutare un consulente di fattibilità

• Dai la priorità alle aziende che hanno un’esperienza comprovata in progetti simili al tuo per dimensioni, settore e complessità del mercato.
• Richiedi dei report di esempio e valuta se la metodologia, le origini dei dati e la logica di proiezione soddisfano gli standard che i tuoi finanziatori o investitori si aspettano.
• Chiedi referenze dei clienti relative ai progetti portati a termine, non solo i nomi, e verifica che siano vere.
• Assicurati che l’azienda abbia accesso a dati proprietari sulla concorrenza e ai benchmark STR relativi al tuo mercato specifico.
• Fai attenzione ai segnali di allarme: descrizioni vaghe dell’ambito di lavoro, riluttanza a fornire referenze o report che si basano principalmente sulle medie nazionali anziché sui dati locali.

Quando è meglio rivolgersi a uno studio locale o specializzato

• I mercati più piccoli o di nicchia spesso richiedono consulenti che abbiano contatti sul territorio e dati regionali che le grandi aziende nazionali potrebbero non avere a disposizione.
• Un’azienda specializzata con esperienza diretta nei segmenti dei resort, dei soggiorni prolungati o delle strutture boutique può fornire una visione più approfondita rispetto a un approccio generalista.

Qual è il costo dello studio di fattibilità per un hotel?

I costi di uno studio di fattibilità per un hotel variano notevolmente a seconda delle dimensioni del progetto, della complessità del mercato e del livello di approfondimento richiesto. La tabella qui sotto illustra le fasce di prezzo tipiche e i fattori chiave che determinano il prezzo che dovrai pagare.

Esempio di studio di fattibilità per un hotel

Uno studio condotto in condizioni reali mostra come ogni componente si integri nella pratica. Quando la città di Murrieta, in California, ha incaricato Hospitality Valuation Services (HVS) di valutare la fattibilità di un progetto per un hotel con servizio completo, lo studio di fattibilità che ne è risultato ha coperto la domanda del mercato locale, le condizioni economiche, l’offerta della concorrenza e una proiezione completa delle entrate e delle spese.

Sulla base di quell’analisi, HVS ha raccomandato di realizzare una proprietà di fascia alta o di fascia alta superiore, una conclusione fondata interamente su dati di mercato piuttosto che su ipotesi. Lo studio ha fornito alla città e ai potenziali investitori un'argomentazione solida e supportata dai dati prima ancora che venisse stanziato un solo dollaro di capitale per lo sviluppo.

Errori comuni da evitare negli studi di fattibilità

Anche gli studi di fattibilità condotti con risorse adeguate possono rivelarsi insufficienti quando le ipotesi fondamentali non vengono messe in discussione. La tabella qui sotto elenca gli errori più comuni e cosa fare invece.

In che modo la tecnologia contribuisce a migliorare l'analisi di fattibilità

L'analisi di fattibilità moderna è ormai ben lontana dai fogli di calcolo e dall'estrazione manuale dei dati. La tecnologia giusta elimina le congetture, accelera la ricerca e produce proiezioni che reggono a un esame approfondito.

• STR e CoStar forniscono dati tempo reale su domanda e offerta che sostituiscono le stime obsolete con i dati effettivi sull'andamento del mercato.
• I sistemi di gestione dei ricavi (RMS) simulano scenari di occupazione e tariffe in diverse condizioni di mercato, fornendo alle proiezioni finanziarie una base empirica più solida.
• Gli strumenti di associazione e i sistemi informativi geografici (GIS) valutano l’accessibilità del sito, la vicinanza ai generatori di domanda e la densità della concorrenza in modi che la ricerca manuale non può eguagliare.
• I software di modellizzazione finanziaria sottopongono le ipotesi a test di stress in scenari ottimistici, di base e negativi, per individuare i rischi prima che arrivino sulla scrivania di un finanziatore'.
• L'analisi basata sull'intelligenza artificiale individua i modelli di domanda e le tendenze emergenti del mercato che i metodi di ricerca tradizionali non riescono a rilevare in tempo.

Crea hotel più intelligenti fin dal primo giorno con Mews

Uno studio di fattibilità ti dice se vale la pena costruire. Quello su cui basi il tuo lavoro, dal punto di vista delle operazioni, determina se quelle previsioni si riveleranno corrette una volta che aprirai i battenti. Gli hotel che iniziano la loro attività con sistemi frammentati e non integrati passano i primi anni a gestire soluzioni di ripiego invece di concentrarsi sui ricavi.

Il sistema gestionale per l'ospitalitàMews cambia le cose fin dal primo giorno. Invece di affidarsi a strumenti separati per ogni funzione, Mews riunisce in un unico sistema integrato gli strumenti per le prenotazioni, i pagamenti e la gestione dei ricavi.

Le sue chiavi di lettura includono:

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Questo approccio unificato fa davvero la differenza fin dal primo giorno. Quando l'MAH Hotel ha aperto vicino a Mons, in Belgio, il team ha scelto fin dall'inizio Mews. Gestendo le camere, un ristorante, un bar e uno spazio di coworking da un’unica piattaforma, hanno evitato quella frammentazione operativa che spesso frena molte nuove strutture ricettive.

"Mews rende facile gestire più spazi, cosa indispensabile per l'ospitalità moderna. Non c''n è bisogno di passare da un sistema all'altro, il che salva tempo prezioso al nostro team." – Clément Jacqmain, general manager, MAH Hotel.

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