Capire i diversi tipi di proprietà alberghiera

Chiavi di lettura

• Gli hotel di proprietà privata offrono piena autonomia sulle operazioni e sul marchio, ma hanno un'esposizione finanziaria completa e richiedono un riconoscimento da zero.
• I modelli di franchising offrono un riconoscimento immediato del marchio e un quadro operativo, ma richiedono l'adesione agli standard aziendali con una camera limitata per l'indipendenza.
• Gli hotel gestiti sono adatti ai proprietari che vogliono mantenere la proprietà e affidare le operazioni a una terza parte esperta dietro pagamento di una tassa.
• Gli accordi di locazione trasferiscono il pieno controllo operativo e il rischio finanziario all'affittuario, offrendo ai proprietari un flusso di reddito più passivo e stabile.

I modelli di proprietà degli hotel possono essere difficili da decifrare. La differenza di solito si riduce a chi paga le fatture, a chi gestisce l'attività e a chi è il nome sul contratto.

Esistono quattro tipi principali di proprietà alberghiera: franchising, proprietà privata e operator, affitto e direttore. Ognuno di essi ha un proprio equilibrio di controllo, rischio e coinvolgimento finanziario e la scelta giusta dipende da quanto vuoi essere attivo e da quanta responsabilità operativa sei disposto ad assumerti.

In questo articolo analizziamo ogni modello, ne esploriamo le caratteristiche e ti aiutiamo a individuare la struttura più adatta ai tuoi obiettivi.

Cosa definisce la proprietà di un hotel?

Tre cose definiscono la proprietà di un hotel:

1. Chi ha la responsabilità finanziaria

2. Chi controlla le decisioni operatorie

3. Come vengono distribuite le ricompense tra le parti coinvolte

In pratica, la proprietà e la gestione non sono sempre la stessa cosa. La stessa struttura potrebbe essere di proprietà di un'entità, gestita da un'altra e marchiata da una terza - ognuna con un ruolo diverso, rischi diversi e ricompense diverse. Non esiste un unico modo di possedere un hotel e tutti i tipi di alloggio possono operare con diversi accordi di proprietà.

Capire come questi tre fattori vengono suddivisi tra le parti è ciò che distingue un modello di proprietà da un altro e che determina, in ultima analisi, la struttura più adatta ai tuoi obiettivi.

I quattro principali modelli di proprietà alberghiera

Esploriamo i diversi tipi di proprietà alberghiera e le loro caratteristiche, oltre alle tipiche strutture organizzative degli hotel.

1. Hotel di proprietà privata

In un hotel privato, il proprietario è pienamente responsabile del successo operativo e finanziario della proprietà. Se da un lato questo può essere vantaggioso perché il proprietario non deve rispondere agli stakeholder esterni, dall'altro può essere rischioso se l'hotel incontra problemi di performance. Il proprietario è anche responsabile della costruzione del marchio da zero.

In questo caso, l'approccio migliore è quello di assumere professionisti esperti in grado di costruire la consapevolezza del marchio. Possono anche aiutare nelle attività di acquisizione, poiché molti ospiti preferiscono catene di hotel con una solida reputazione e potrebbero essere più restii a prenotare in una proprietà meno conosciuta. In genere il proprietario mantiene il controllo sulle decisioni relative al personale, alla progettazione e alle operazioni quotidiane.

Rischi chiave e mance per proprietari privati

La proprietà privata comporta un'esposizione finanziaria completa e la responsabilità di costruire un marchio da zero. Ecco cosa tenere a mente:

• Coinvolgimento degli investitori: Gli investitori esterni possono fornire un sostegno finanziario, ma potrebbero anche aspettarsi un ruolo nel processo decisionale. Definisci chiaramente questi confini fin dall'inizio.
• Acquisti e forniture: Stabilisci presto una funzione di acquisto dedicata per gestire le forniture e i materiali necessari per una gestione efficiente della proprietà.
• Rischio finanziario: Senza il netto di un franchising o di una compagnia di gestione, i cali di incasso e i costi imprevisti ricadono interamente sul proprietario.
• Creazione del marchio: Creare notorietà senza il supporto del franchising richiede investimenti di marketing sostenuti e pazienza, ma l'indipendenza ti permette di differenziarti e di adattarti rapidamente alle condizioni del mercato locale.
• La tecnologia come livellatore: Investire negli strumenti giusti, come un solido sistema di prenotazione alberghiera, può aiutare i proprietari privati a competere con le grandi catene anche quando il riconoscimento del marchio è limitato.

2. Hotel in franchising

Il modello di franchising è il tipo di proprietà alberghiera più diffuso. Il marchio viene riconosciuto, le procedure operative consolidate, gli elementi di design, gli standard di approvvigionamento e i servizi. Questo modello prevede il pagamento di una tassa a una catena alberghiera per l'utilizzo del suo nome, del suo logo e dei suoi sistemi.

Il riconoscimento del marchio è il principale vantaggio del modello di franchising. Tuttavia, se qualcosa va storto con il marchio genitore, anche il tuo hotel potrebbe risentirne. Un'altra cosa da considerare è la mancanza di autonomia: dovrai attenerti alle decisioni di gestione del resto del franchising.

3. Hotel diretti

Chi non ha esperienza nel settore dell'ospitalità, o chi vuole gestire un hotel come investimento, spesso sceglie questo modello. Il proprietario della struttura (un individuo, un gruppo di investimento o una compagnia immobiliare) si affida alla compagnia di gestione per gestire il proprio hotel.

In qualità di proprietario, puoi supervisionare le operazioni quotidiane, la manutenzione, le risorse umane e le finanze e lasciare che la compagnia di gestione prenda decisioni di alto livello. In alternativa, puoi affidare tutto a una compagnia di gestione o a un operatore terzo. La compagnia di gestione o la catena alberghiera addebita le tasse in base all'incasso totale.

Le strutture delle tasse dei contratti di gestione in sintesi

Un hotel diretto può operare in modo indipendente o sotto un marchio. Se la compagnia di gestione sceglie di gestirlo in franchising, in genere si applica un contratto di franchising separato.

Come sono strutturate le tasse:

• Tassa base: Un importo fisso pagato indipendentemente dalla performance
• Tassa basata sull'incasso: Una percentuale del grosso incasso.
• Incentivo alle prestazioni: Compenso aggiuntivo legato a obiettivi di incasso o di profitto.
• Struttura a livelli: Percentuali di tassa che aumentano con il miglioramento delle prestazioni.
• Modello combinato: Una tassa base più incentivi legati ai risultati (l'accordo più comune)

Perché funziona: Le compagnie di gestione hanno un incentivo intrinseco a dare il meglio di sé, dato che il loro compenso è spesso legato alle prestazioni dell'hotel. Se ben strutturato, l'accordo è vantaggioso per entrambe le parti: il proprietario acquisisce esperienza ed efficienza operativa, mentre la compagnia di gestione è motivata a massimizzare gli incassi e a offrire una buona esperienza agli ospiti.

4. Hotel in affitto

Il modello di hotel in affitto prevede che il proprietario affitti la proprietà a una società, a una catena o a un singolo hotel per un periodo determinato. L'affittuario poi dirige e gestisce l'hotel. In questo caso, l'affittuario paga un affitto fisso, una quota del netto incasso o una quota dell'incasso al netto delle spese. L'ideale sarebbe che il proprietario dell'hotel ricevesse un affitto fisso, dato che altre strutture possono comportare maggiori rischi.

L'affittuario dirige il personale, il marketing, i prezzi e altre decisioni operative. Il loro obiettivo è massimizzare l'incasso e garantire la redditività. Gli hotel in affitto possono essere gestiti come strutture indipendenti o sotto un marchio stabilito con un contratto di franchising.

Mancia per la negoziazione del contratto di locazione

L'affittuario si assume l'intero rischio operativo e finanziario nell'ambito di un contratto di locazione, quindi eventuali perdite sono di sua responsabilità. Durante la negoziazione, entrambe le parti devono prestare molta attenzione a quanto segue:

• Termini di adeguamento dell'affitto: Definisci come e quando l'affitto può essere rivisto o modificato per evitare controversie future.
• Responsabilità della manutenzione: Chiarisci quale parte è responsabile della manutenzione ordinaria e quale delle riparazioni più importanti.
• Obblighi di miglioramento del capitale: Accordati in anticipo su chi finanzia i miglioramenti significativi delle strutture.
• Durata del contratto di locazione: Le locazioni più lunghe offrono agli inquilini la stabilità necessaria per investire con fiducia nella proprietà.
• Clausole di partecipazione agli incassi: I proprietari dovrebbero prendere in considerazione l'idea di includerle per ottenere una partecipazione alle prestazioni eccezionali oltre all'affitto fisso.

Se ben negoziato, un contratto di locazione può essere redditizio per entrambe le parti, soprattutto se la proprietà ha un buon rendimento nel tempo.

Come si confrontano il rischio, il controllo e i rendimenti tra i vari modelli?

Il rischio, il controllo e i rendimenti finanziari variano in modo significativo a seconda delle strutture di proprietà e di direzione degli hotel.

• La proprietà privata offre il massimo controllo ma concentra tutti i rischi finanziari su un unico soggetto.
• I modelli di franchising e di gestione distribuiscono il rischio riducendo l'autonomia operativa.
• Gli accordi di locazione spostano il rischio operativo sugli affittuari e proteggono i proprietari dalla volatilità delle prestazioni.

I rendimenti dipendono dall'efficacia con cui ogni modello sfrutta le opportunità del mercato e gestisce i costi. In definitiva, i proprietari devono valutare la loro tolleranza al rischio rispetto al livello di coinvolgimento che desiderano.

Scegliere il giusto modello di proprietà con Mews

Che tu scelga un modello in affitto, diretto, in franchising o di proprietà privata, l'obiettivo rimane lo stesso: una redditività sostenibile. Ogni struttura offre un diverso equilibrio tra rischio e controllo, ma il successo dipende sempre dalla presenza delle persone giuste e dello stack giusto per portare avanti l'attività.

Indipendentemente dalla struttura scelta, la tecnologia operativa è il motore della redditività. Il sistema operativo per l'ospitalità Mews offre un PMS cloud-native che si adatta a qualsiasi modello di proprietà, assicurando che la tecnologia sia una risorsa e non un vincolo.

L'integrazione di questa tecnologia non dovrebbe essere un ostacolo:

• Unifica le operazioni in qualsiasi struttura: Standardizza i processi tra singole strutture o portafogli complessi senza dover ricostruire il tuo stack tecnologico, utilizzando le API di Mews .
• Scala senza attriti operativi: Supporta la crescita di più strutture mantenendo la coerenza delle prestazioni, dei report e della guest Experience.
• Massimizzare le opportunità di incasso: migliorare le decisioni sui prezzi, la previsione della domanda e le prestazioni del portafoglio per tutti i tipi di strutture con Atomize RMS.

Ora che conosci i tipi di proprietà alberghiera, puoi scegliere il modello di proprietà migliore per la tua attività. A seconda del livello di coinvolgimento, del rischio che vuoi correre e della tua conoscenza del settore alberghiero, esiste un modello adatto a tutti.

Prenota una demo per vedere come Mews supporta il tuo modello di proprietà fin dal primo giorno.